Como se deve fazer um contrato de arrendamento
Arrendar casa, para quem não consegue crédito à habitação, ou não quer comprar e a sua opção de vida não passa por ficar muitos anos na mesma cidade é uma boa opção . É fundamental, tanto para senhorios como para inquilinos, saber o que deve conter um contrato de arrendamento. Hoje como sabemos nas grandes cidades as rendas estão muito caras, para muitas bolsas, dado a procura ser muito superior à oferta. Quem constrói novo, há anos que só o faz para venda.
O problema, claro, é o do aumento brutal do valor das rendas, sobretudo em Lisboa e Porto, tornando muito difícil encontrar casas para arrendar a preços compatíveis com os salários nacionais e determinando uma epidemia de não renovação de contratos.
Em que consiste um contrato de arrendamento?
Trata-se de um documento que estipula os direitos e deveres, tanto do proprietário da casa como do inquilino, visando proteger ambas as partes. Tanto pode ser feito para edifícios com fim habitacional ou comercial, ou seja lojas.
Redigir um contrato de arrendamento é relativamente simples.
Quais os documentos necessários?
Uma vez escolhida a casa, acertados todos os pormenores e antes de celebrar o contrato de arrendamento, o senhorio deve pedir ao inquilino os seguintes documentos:
BI ou Cartão de Cidadão;
Últimos recibos de vencimento ou última declaração de IRS.
Já o inquilino, por sua vez, tem direito a solicitar ao senhorio uma série de documentos relacionados com o imóvel, nomeadamente:
Caderneta Predial;
Certificado energético;
Certidão de Teor;
Licença de habitação.
É natural ainda que os senhorios peçam uma caução (que pode consistir no valor de um ou dois meses de renda adiantados) como garantia do cumprimento do contrato e até para se precaverem de eventuais danos ao imóvel.
Antes do contrato de arrendamento é possível celebrar o chamado Contrato Promessa de Arrendamento, que salvaguarda ambas as partes ao indicar a obrigação de futura celebração do contrato de arrendamento.
Quais os elementos que devem constar do contrato de arrendamento?
Um contrato de arrendamento deve ser celebrado por escrito e tem de incluir, desde logo:
A identificação de ambas as partes, incluindo-se a data de nascimento, a naturalidade e o estado civil;
A localização exata da casa que será arrendada;
O número e a data da licença de habitação;
O montante da renda, bem como o regime de atualização da mesma e o momento em que esta deverá ser paga;
A data da celebração do contrato.
Tenha atenção:
Se não houver nenhuma cláusula no contrato que defina qual é o regime de atualização da renda, então aplica-se o que está estabelecido na lei: a renda será atualizada de acordo com a taxa de inflação.
Deve ainda constar: a identificação de quais os locais que se destinam a uso privativo do arrendatário, os que se destinam a uso comum e quaisquer anexos; qual o prazo de duração do contrato; regulamento do condomínio (se existente).
Se no contrato de arrendamento não ficar estabelecido um prazo, então, no caso do arrendamento destinado a habitação, assume-se que este será de dois anos (no caso dos edifícios com fim habitacional).
Para além dos elementos mencionados, do contrato de arrendamento podem ainda constar outras cláusulas que sejam acordadas entre as partes e permitidas por lei.
Importa salientar também que todos os elementos que vão viver para a casa arrendada têm de assinar o contrato, seja um casal ou até, por exemplo, um grupo de amigos que vão para a universidade e decidem arrendar um apartamento em conjunto.
Como registar o contrato de arrendamento no Portal das Finanças?
Cada contrato de arrendamento deve possuir três cópias: uma para o senhorio, outra para o arrendatário e ainda outra para reportar às Finanças. Isto significa que todos os senhorios têm de entregar os respetivos contratos de arrendamento à Autoridade Tributária e para tal dispõem de um prazo de 30 dias após o documento estar assinado por todas as partes.
É possível fazê-lo ao balcão de uma repartição das Finanças, mas é mais fácil e simples tratar do assunto online. Para tal, basta aceder ao site do Portal das Finanças, carregar em “Cidadãos” e inserir as respetivas credenciais para fazer o login.
Data de início e de fim do contrato;
Indicar o imóvel a adicionar (sendo que o Portal das Finanças mostra automaticamente os imóveis de que é proprietário, sendo apenas necessário selecionar o que se pretende);
Indicação dos locadores (senhorios);
Indicação dos locatários (inquilinos);
Informação sobre o valor da renda e respetiva periodicidade do pagamento, bem como eventuais despesas que fiquem a cargo do inquilino (tais como, a título de exemplo, o condomínio);
Indicação do NIF de uma terceira pessoa que esteja autorizada a cumprir as obrigações do contrato (sendo este campo opcional).
Depois de preencher todos estes dados, deve clicar em “Guardar rascunho” (no canto superior direito), confirmar todos os dados e submeter o contrato.
Após completar este procedimento, o Portal das Finanças apresentará a guia para pagamento do Imposto do Selo do contrato, correspondente a 10% do valor da mensal estipulada, que terá de ser liquidado num prazo máximo de 30 dias a contar da data de início do arrendamento.
Rescisão de contrato de arrendamento
É possível rescindir um contrato de arrendamento antes do prazo de término. Porém, há que respeitar alguns prazos, de acordo com o artigo 1908º do Código Civil:
Se o prazo acordado para a duração do contrato for igual ou superior a 6 anos, o inquilino tem de avisar o senhorio de que vai sair com uma antecedência de 120 dias;
Se o prazo do contrato for igual ou superior a um ano e inferior a seis meses, a antecedência terá de ser de 90 dias;
Se o prazo de duração for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano, o aviso terá de ser com 60 dias de antecedência;
Caso o prazo seja inferior a seis meses, a antecedência deverá ser de um terço do prazo de duração inicial do contrato.
Se o inquilino não cumprir os prazos de pré-aviso, terá de pagar as rendas em falta correspondentes.
Embora os inquilinos não necessitem legalmente de apresentar uma justificação para a sua saída, o mesmo não se verifica com os senhorios. Estes últimos só podem fazer a denúncia do contrato de arrendamento em três situações distintas: se os próprios precisarem do imóvel para sua habitação permanente, se o edifício tiver de ser demolido para obras ou se houver incumprimento por parte do inquilino (i.e., rendas em atraso).
Para rescindir o contrato de arrendamento, qualquer uma das partes deve fazê-lo por escrito via carta registada. A oposição à renovação do contrato também é uma das formas de rescisão que pode partir da iniciativa do senhorio ou do inquilino.
Parlamento trava despejo de arrendatários que vivem “há mais de 20 anos” nas casas
Os arrendatários idosos ou com grau comprovado de deficiência igual ou superior a 60% e que residam “há mais de 20 anos” nas casas não vão poder ser despejados, segundo proposta do PS aprovada hoje no parlamento.Nestes casos, o senhorio apenas pode opor-se à renovação ou proceder à denúncia do contrato com o fundamento de “demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado”.
A iniciativa do PS, apresentada como alteração à proposta de lei do Governo, foi aprovada, na especialidade, com os votos contra do PSD e do CDS-PP e os votos a favor do PS, do PCP e do BE.
A proposta dos socialistas dirige-se aos “contratos de arrendamento habitacionais de duração limitada”, abrangendo apenas os arrendatários que, à data de entrada em vigor desta lei, residam “há mais de 20 anos” no locado e tenham idade igual ou superior a 65 anos ou grau comprovado de deficiência igual ou superior a 60%.
Com a viabilização da iniciativa do PS foram prejudicadas as propostas do Governo – que protegia os mesmos arrendatários, mas com o requisito de 25 anos -, e do PCP – que abrangia todos os inquilinos sem qualquer referência ao tempo em que vivem nas casas -, ambas indicavam que o senhorio apenas se podia opor à renovação ou proceder à denúncia do contrato com o fundamento de “necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau”.
No âmbito do pacote legislativo sobre arrendamento, os deputados aprovaram também, na terça-feira, uma proposta do PS para proteger os arrendatários idosos ou com deficiência e que residam há mais de 15 anos nas casas arrendadas e que na transição dos contratos para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) não tenham exercido o direito de se pronunciarem.
Nestes casos, se o arrendatário residir “há mais de 15 anos no locado” (e o demonstrar mediante atestado emitido pela junta de freguesia da sua área de residência) e tiver, à data da transição do contrato, idade igual ou superior a 65 anos ou grau comprovado de deficiência igual ou superior a 60%, “o senhorio apenas pode opor-se à renovação do contrato para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado”.
Esta proposta do PS, aprovada com os votos contra do PSD e do CDS-PP, “só produz efeitos no dia seguinte à data da cessação da vigência da lei n.º 30/2018, de 16 de julho, que estabelece o regime extraordinário e transitório para proteção de pessoas idosas ou com deficiência que sejam arrendatárias e residam no mesmo locado há mais de 15 anos”.
Em causa está o diploma que entrou em vigor em 17 de julho deste ano e que suspende até 31 de março de 2019 a denúncia e a oposição à renovação dos contratos de arrendamento habitacionais destes arrendatários. De acordo com a proposta do PS, as comunicações do senhorio de oposição à renovação do contrato de arrendamento, enviadas durante a vigência do regime extraordinário e transitório, “não produzem quaisquer efeitos”. Estas iniciativas integram o diploma que “estabelece medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio na posição dos arrendatários e dos senhorios, a reforçar a segurança e estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade”.
Aprovado no grupo de trabalho parlamentar da Habitação, votação que foi ratificada hoje pela comissão parlamentar da Habitação, o diploma vai a plenário na sexta-feira para votação final global. Além destas medidas, o diploma determina a manutenção do Balcão Nacional de Arrendamento (BNA) para os senhorios e a criação do Serviço de Injunção em Matéria de Arrendamento (SIMA) para os arrendatários, que deverá ser aprovado pelo Governo “no prazo de 180 dias”.
Fonte: Mundo Português